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私下协议购买无产权证的动迁房，是否受法律的保护？又存在哪些风险？

针对张某这一情况，北京盈科（上海）律师事务所表示，私下协议购买无产权证的动迁房，从法律上讲并不违法，只是不受《城市房屋权属登记管理办法》的保护。因为没产权证没办法办理过户，没办法进行产权转让。但是双方的关系属于债权关系，受到《合同法》的约束。

《民事法律适用问答》中明确：不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。

至于私下协议购买无产权证的动迁房，存在哪些风险？

北京盈科（上海）律师事务所告诉记者，购买动迁安置房存在法律和交易的双重风险。为了维护购房者的期待利益，在合同中一定要约定清楚双方的权利和义务，以及违约的法律责任。

首先是房价要约定明确。不论后期房价发生怎样的变动，不影响合同的履行；*二是产权过户。保证产权顺利过户，如果动迁安置房到了能够过户的时间，较好能够在合同中约定下来；*三，一定要约定违约责任及违约金，**自己的权利。

另外，对于私下协议购买无产权证的动迁房，业主私自抬高价格违约吗这一情况，北京盈科（上海）律师事务所表示，这要看合同中的约定，如果合同中已经约定房屋价格变化不影响合同履行，那么业主不能私自涨价；如果没有约定，又没有明确违约责任的，那么业主涨价并不违约。

房屋动迁补偿利益除房地产市场对价外，还包括其它基于国家政策、社会背景、实际贡献、成员关系和实际需要所取得的附加利益，无法一概而论，其分割问题是离婚财产纠纷中的操作难点。

5. 其它可能影响析产份额认定的因素

（1）人口安置情况

即征收方、拆迁方给予的房屋部分补偿是否在一定程度上基于被征收、拆迁房屋内的人口因素；如考虑人口因素的，则依据计算该部分补偿时的人口情况对相关权利人进行认定，从而综合认定房屋补偿的具体分割份额。诉讼实践中可通过追加征收人、拆迁公司为*三人或根据征收、补偿协议对该节事实予以查明。

（2）被征收、拆迁房屋的实际居住情况

此处所指实际居住情况有二：

**种指被征收、被拆迁房屋内的实际居住人对房屋不享有产权或对公房不享有承租权、同住权，但由于婚姻等近亲属身份关系、历史遗留问题等合理原因实际居住在被征收、拆迁房屋内。出于公序良俗和公平原则考量，**实践中也有对该类实际居住人认定享有少量补偿份额的案例。

*二种指被征收、被拆迁房屋内的法定权利人（产权人、公房承租人、公房同住人）在该房屋内的实际居住情况，原则上一般更倾向实际居住在该房屋内的权利人比未实际居住在该房屋内的权利人可予适当多分。

（3）公有居住房屋同住人在他处享受过的住房福利情况

公房同住人在他处享受过的住房福利情况包括福利分房和公房被征收、被拆迁后所得的安置房。对于曾在他处享受过住房福利的公房同住人且已达到法定较低居住标准的，一般不得认定为征收、拆迁中的共同居住人，不再享受房屋部分补偿份额。

（4）婚姻关系存续时间

指夫妻双方结婚至房屋征收、拆迁补偿协议签订的期间长短。考量该因素的出发点主要基于保护在婚姻关系中相对弱势一方的适当权利。即虽然夫妻一方对被征收、被拆迁房屋并无实际贡献且该房屋属于另一方婚前财产，但根据夫妻双方的婚姻关系至房屋征收、拆迁补偿协议签订的期间长短，**实践中也有酌情认定相对弱势一方享有少量补偿份额的案例。

房屋动迁补偿的离婚分割（二）

（5）夫妻离婚后各自的生产生活需要

同理，该因素的出发点主要基于保护在婚姻关系中相对弱势一方的适当权利。夫妻离婚后，承担抚养义务的一方或生活居住困难的一方，在认定征收、拆迁房屋部分补偿份额时，一般会得到法院的酌情考虑。

（二） 土地使用权补偿

对于居住房屋来说，土地使用权部分补偿即宅基地使用权补偿，该部分补偿由经登记的宅基地使用权人共同享有。

（三）搬家补助费、过渡费、搬迁费

搬家补助费、过渡费、搬迁费的权利来源来自被征收、拆迁房屋内实际居住人的实际搬迁需要，应由实际居住人共同享有。

（四） 签约奖、速签奖、一次性补贴

签约奖、速签奖、一次性补贴一般实行按户发放，由产权房内的产权人或公房内的承租人、同住人共同享有。

（五） 居住房屋征收、拆迁补偿协议中关于补偿利益分配的约定

根据婚姻法规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。

因此，夫妻在房屋征收、拆迁补偿协议中协商达成关于补偿份额分配的书面约定，在不违反法律规定和公序良俗的前提下，应当认定为夫妻双方的真实意思表示，即份额分配条款有效。
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